針對網(wǎng)上盛傳的興業(yè)銀行等行停止房地產(chǎn)貸款的消息，海通證券、國泰君安等多家券商于23日舉行“銀行停止房貸”事件的電話會議。房地產(chǎn)市場貸款收緊的預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是個利空。對于鋼市來說，更是屋漏偏逢連夜雨，往年“開門紅”未見，卻迎來個重磅利空，短期內(nèi)鋼價調(diào)整幅度或加大。

雖非全部停止 多行仍形成預(yù)警共識

經(jīng)過相關(guān)多家券商確認(rèn)，興業(yè)銀行2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，緊接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

和交通銀行情況基本屬實，只是具體內(nèi)容和網(wǎng)傳不同。在春節(jié)前兩周的“全行資產(chǎn)負(fù)債管理例會和風(fēng)險管理例會上”，興業(yè)銀行要求業(yè)務(wù)一線在暫停期間重新梳理和審視房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，之后再出臺新政策并執(zhí)行。而非傳聞中的全面停止一切房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

據(jù)國泰君安分析師透露，暫停期間截至2014年3月底，屆時將會出臺區(qū)別對待政策。目前，暫停業(yè)務(wù)包括狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，如鋼鐵、水泥和施工；主要針對股權(quán)融資擦邊球的夾層融資業(yè)務(wù)；以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。

關(guān)于傳聞中的其他銀行情況不屬實，其他相關(guān)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的狀態(tài)與2013年下半年暫無變化。據(jù)多家券商表示，其他銀行一窩蜂跟進(jìn)、一刀切暫停的可能性比較小，總體上或會采取總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待政策。也就是，“該放的放，該停的會�！保�一二線城市業(yè)務(wù)仍將繼續(xù)，三四線城市將趨于謹(jǐn)慎。

申銀萬國研究所銀行組稱，交通銀行和招商銀行開發(fā)貸比較不高，這兩家銀行近期政策未變，并未接到全面暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知。大行開發(fā)貸普遍偏謹(jǐn)慎，額度與去年下半年基本無變化，中行存貸比壓力較大，按揭周期拉長到2-3個月。

此外，廣發(fā)證券也發(fā)表了類似觀點，表示銀行并未全面停止開發(fā)貸款，多數(shù)銀行今年目標(biāo)是開發(fā)貸和按揭貸款保持存量不增。除了龍頭房企，其余開發(fā)貸款利率普遍上調(diào)30%，按揭貸款基本沒有折扣且回款速度慢。

相對而言，招商證券認(rèn)為股份制銀行中，大多數(shù)銀行已經(jīng)開始控制房地產(chǎn)融資，僅有少數(shù)銀行還在擴張。這里的地產(chǎn)融資指的是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，而非直接地產(chǎn)融資。所謂夾層融資，主要是指介于銀行信貸間接融資和資本市場股權(quán)直接融資之間的一種融資模式。其常見的操作程序是，有融資需求的企業(yè)向銀行提出融資需求，銀行動用資金購買該公司一定數(shù)額的股權(quán)，同時在協(xié)議中明確規(guī)定企業(yè)回購的條件。房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)是與監(jiān)管層打擦邊球的業(yè)務(wù)，帶有股權(quán)融資性質(zhì)，即理財資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開發(fā)商提供資金。

三四線房地產(chǎn)市場 山雨欲來風(fēng)滿樓

經(jīng)過2013年的大豐收后，馬年春節(jié)剛過，中國樓市暴跌論就再度喧囂塵上。在這兩日杭州部分樓盤大幅降價下，市場擔(dān)憂有所加深。此前李嘉誠曾拋售內(nèi)地產(chǎn)業(yè)，即便解釋為正常業(yè)務(wù)布局，仍引來對內(nèi)地樓市看空論的升溫。

伴隨著近期杭州出現(xiàn)樓盤大幅降價，香港樓市打折，市場對樓市擔(dān)憂加深。實際上，自從2013年8月開始，自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個銅板”的李嘉誠在短短幾個月之內(nèi)，就陸續(xù)拋售廣州、上海、南京等地房地產(chǎn)項目。而2014年年初，李澤楷所有的電訊盈科也公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。

近日，杭州一樓盤曝出樓王每平米大降數(shù)千元，而幾乎同一時間，湖北襄陽也曝出一樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時繼續(xù)建設(shè)。一時間，引發(fā)市場無限猜想，不禁揣測國內(nèi)樓市是否將走入下跌通道，樓市數(shù)據(jù)也成了市場關(guān)注的焦點。

根據(jù)研究機構(gòu)對1月國內(nèi)主要城市的監(jiān)測，三四線城市逾九成樓市成交量環(huán)比下跌，北京、上海跌幅均在30%以上。自從2010年一二線城市推出限購政策后，大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，使得三四線城市這三年來經(jīng)歷了一陣狂飆，商品房大量上市，打破了樓市供需平衡，導(dǎo)致這些地區(qū)樓市供求關(guān)系惡化。

開發(fā)商欠債跑路，鬼城頻現(xiàn)，樓王降價、、、、、，江蘇、山東、安徽等東中西部地區(qū)多個三四線城市再度被推至暴風(fēng)口，溫州、鄂爾多斯等少數(shù)房地產(chǎn)市場畸形繁華的地區(qū)則深陷泥潭，這與一二線城市銷售依然火爆的場面大相徑庭。目前，大型房企已紛紛逃離三四線城市，一二線城市土地市場依舊火爆，但房企標(biāo)桿企業(yè)幾乎已不再三四線城市購地。眾多中小開發(fā)商卻深度套牢，不知何時能度過寒冬。

在23日下午舉行的多券商電話會議中，招商證券提醒，2014年是監(jiān)管年，宏觀政策主基調(diào)在于調(diào)結(jié)構(gòu)，重點在于進(jìn)一步試探經(jīng)濟社會容忍度和系統(tǒng)性風(fēng)險底線。

對銀行來說任何業(yè)務(wù)都是收益和風(fēng)險并存的，房地產(chǎn)行業(yè)是有一定風(fēng)險，但目前的監(jiān)管力度到位，整個房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險就仍然可控。如果樓市出現(xiàn)暴跌進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，受傷害的就不僅僅是房企或者銀行，而是整個國家經(jīng)濟，這顯然不是監(jiān)管層愿意看到的。從這個層面而言，未來的房地產(chǎn)價格，尤其是一線城市的房地產(chǎn)價格，仍然處于易漲難跌的局面。

銀行限制房地產(chǎn)貸款 鋼價調(diào)整幅度或加大

調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，新一屆政府不唯GDP論，2014年經(jīng)濟工作核心是堅持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純追求經(jīng)濟增長的速度，這也表明單純通過信貸增長刺激經(jīng)濟增長的時代已經(jīng)結(jié)束。也意味著2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上有望繼續(xù)向好，但整體增速或放緩。此外，2014年我國將繼續(xù)推進(jìn)利率市場化和人民幣匯率形成機制改革。對房地產(chǎn)業(yè)而言，金融業(yè)改革深化不僅將對供需雙方的資金狀況產(chǎn)生影響，更將改變整個經(jīng)濟的流動性，而經(jīng)濟流動性正是過去多年房地產(chǎn)市場量價上行的關(guān)鍵推動力。

2014年，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機制有望逐步確立，但在熱點城市房價上行壓力依然較大的背景下，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出。從供應(yīng)方面來看，2013年下半年土地市場成交回暖，考慮到拿地與新開工的時間差，預(yù)計2014年新開工面積將繼續(xù)增長。由于目前我國三線、四線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，2014年房地產(chǎn)企業(yè)在此類城市的開工將保持謹(jǐn)慎。此外，對新開工面積指標(biāo)影響較大的銷售面積增速指標(biāo)在2013年也不斷趨緩。

保障房建設(shè)方面，2014年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。保障房建設(shè)面積按每戶55平方米計算，則今年480萬套保障房的建筑總面積有望達(dá)到2.64億平方米。數(shù)據(jù)顯示，一般高層建筑每平方米用鋼在80公斤左右，多層建筑每平方米用鋼量為50-60公斤，6-8層的小高層住宅每平方米用鋼量為58-65公斤。如果按照單位面積用鋼量0.05-0.065噸保守計算，預(yù)計今年下半年保障房建設(shè)將拉動1320-1716萬噸的建筑用鋼需求。

從目前各地樓市走向，以及房企拿地，銀行政策導(dǎo)向情況看，在2014年乃至更長一段時期，不同城市量價走勢和政策導(dǎo)向的分化將進(jìn)一步加劇。經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱。而中國逐漸步入老齡化社會，人口紅利消失，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚。

我國建筑行業(yè)占鋼材消費總量的50%左右，其中房地產(chǎn)建設(shè)用鋼占整個建筑用鋼量的50%以上。其中，房地產(chǎn)建設(shè)使用的鋼材主要為螺紋鋼和線材，也就是說鋼價的走向很大程度上受房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

根據(jù)以往慣例，每次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，鋼價大多會經(jīng)歷一波調(diào)整。Mysteel監(jiān)測顯示，2013年“新國五條”出臺后，螺紋鋼期貨連跌4天，現(xiàn)貨價格也明顯回落，對市場信心也有很大影響。不過，隨著傳統(tǒng)鋼材消費旺季的到來，待到春暖花開之時，鋼市需求將逐步恢復(fù)，屆時鋼材市場仍有望會出現(xiàn)一波明顯的上漲行情。

由于2月上旬全國粗鋼日均產(chǎn)量再度飆升至206.61萬噸，主要鋼材品種社會庫存、重點鋼企庫存仍在上升，鋼價春節(jié)后又一直疲弱運行。在此情形下，銀行限制房地產(chǎn)貸款利空消息的傳出，故短時間內(nèi)或引發(fā)鋼價調(diào)整幅度加大。